Притворная сделка

На сайте Федеральной налоговой службы появилось беспрецедентное обращение "ко всем лицам", которые располагают информацией о незаконных схемах, используемых при купле-продаже недвижимости риелторами и застройщиками. На условиях анонимности налоговики предлагают сообщать об организациях, применяющих подобные схемы, по электронной почте.

Как сказали "РГ" в пресс-службе ФНС, первые сообщения от информаторов, физических лиц о противоправных действиях компаний пошли по указанному адресу буквально через пару часов после размещения адреса. Только за сутки ФНС собрала более двух десятков анонимных сообщений. В основном среди информаторов, преобладают граждане, которых уже вовлекали или сегодня вовлекают в реализацию схем. Обращаются также сотрудники строительных компаний, рассказывающие о подозрительных схемах, используемых в их компании, бухгалтеры. Сообщают названия компаний, и конкретные примеры.

Участники рынка, для которых очередная инициатива налоговиков по мобилизации граждан не стала неожиданностью, считают, что акция фискалов приведет к приостановке реализации квартир застройщиками и как следствие - к дефициту квартир на рынке, что в свою очередь взметнет цены.

Кстати, на активные действия ФНС воодушевило выигранное в конце июля арбитражное дело против крупной строительной компании МИАН. Напомним, что арбитражный суд Москвы признал, что компания незаконно использовала вексельную схему расчетов при продаже квартир в новостройках. Принимала в оплату за квартиры в строящихся домах не деньги, а векселя, которые граждане должны были покупать у подконтрольной организации. Фирма-посредник не платила налоги, а сами векселя учитывались ниже номинала, уменьшая тем самым налоговые выплаты. В итоге суд расценил вексельные сделки как притворные и обязал компанию вернуть в казну государства пеней и штрафов почти на 1 миллиард рублей.

После этого триумфа налоговики решили и дальше разбираться с "серыми" схемами. Как подчеркнули в пресс-службе ФНС, нынешняя акция вызвана тем, что налоговые органы убеждены в непрозрачности этого сектора и хорошо знают о множестве уловок, с помощью которых бизнес уклоняется от уплаты налогов. Прямое же обращение к гражданам связано с поиском доказательной базы. Тем более в настоящее время ФНС проводит проверку финансово- хозяйственной деятельности нескольких крупных компаний за три последних года.

Что касается существования "серых" схем, то помимо "вексельной" с заниженной стоимостью среди застройщиков распространены еще как минимум с десяток схем по так называемой "налоговой оптимизации". Очень популярна, к примеру, "страховая" схема. В этом случае оплата по договоренности с покупателем делится на две части. Меньшая вносится в инвестиционный договор, а основная - в договор страхования сделки или за оформление и бронирование квартиры. И тем самым "скрывается" от излишних налогов. Также квартиры могут продаваться подставным лицам по заниженной стоимости, а затем на вторичном рынке - по реальной. Мухлюют с налогами часто риелторы и при продаже квартир с помощью договоров займа.

Впрочем, как пояснили корреспонденту "РГ" в одной из крупных столичных риелторских компаний, "серые" схемы, если и существуют в принципе, то обеспечивают интересы обеих сторон. Более того, чтобы сэкономить, граждане часто идут на риск, приобретая на определенную сумму векселя вместо договора купли-продажи, призванные "застраховать" покупателя от роста цен на квартиру в процессе ее строительства.

"Если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, зафиксированной при приобретении векселя, и он будет вынужден покупать жилье по вновь установленной цене", - говорит собеседник "РГ".

Участники рынка не ожидали столь бурного отклика. Накануне в беседе с корреспондентом "РГ" один из руководителей риелторской компании прогнозировал крайне невысокую эффективность и декларативность подобной инициативы, не подкрепленной никакими подзаконными актами, специальными гарантиями и вознаграждениями, а потому не интересной для граждан, которые в придачу ко всему еще и "финансово безграмотны". Между тем другого мнения придерживаются сами налоговики.

"На практике не оправдались опасения в том, что простые граждане не в состоянии понять суть схем и механизмы их реализации. На самом деле нам достаточно одного вменяемого примера реализации той или иной схемы", - сказали "РГ" в пресс- службе. Что касается вопроса поощрения, то он, по мнению налоговиков, интересует только газетчиков.

"Граждане, обращающиеся в ФНС, делают это с радостью, выражая нам благодарность. Их главная выгода заключается в том, что проявленная активность заставит продавцов недвижимости быть более честными и открытыми. При этом покупатели рассчитывают, что с оглядкой на налоговиков продавцы в дальнейшем будут опасаться вовлекать их в свои схемы ухода от налогообложения. А в целом "разбор полетов" на рынке недвижимости заставит компании увеличить прозрачность своей деятельности, что в свою очередь может, напротив, позитивным образом повлиять на приток инвестиций в строительный бизнес", - резюмируют в ФНС.

_ttp://www.rg.ru/2007/08/11/fns.html