Недвижимость - обвал рынка?

[MaZik]

Сам Китай имеет на руках держит баксов огого сколько. Второе место в мире после США. И куда он их денет? На рынок выкинет? Тогда "белая полярная лисичка" прийдет ко всей мировой экономике. И на восстановление уйдет не один десяток лет.

[Loo]

А Китаю то что, ему в паралелль, у него производственные мощности, а бартером китайцы до сих пор живут в провинции.

P.S. До сих пор помню китайскую границу в начале 90-ых. Какойто биндюжник научил китайцев основам русского языка. Звучало примеро так: "Товарисьйа кориффана, давать менйасьа фотоапарата?"

P.P.S. Вот откуда есть пошел албанский :о))

[человек]

26.10.2007 20:10    РИА "ОРЕАНДА"

 

Власти Москвы не смогли проверить наличие частного лифта в квартире

 

Москва. ОРЕАНДА-НОВОСТИ. Подтвердить постройку частного лифта с одного этажа квартиры на другой в доме номер 1 на Котельнической набережной нет возможности, заявили в московском ГУП по эксплуатации высотных административных и жилых домов.

 

"Лифт и зимний сад якобы существуют, об этом говорят жильцы дома, написавшие жалобу на своего соседа, но что там происходит на самом деле, неизвестно. Наши сотрудники не смогли попасть в квартиру, где, по мнению жильцов, находится лифт", - рассказал заместитель начальника ГУП ЭВАЖД Сергей Новиков, сообщает РИА Новости.

 

По его словам, на основании жалобы жильцов, в соответствии с законом, ГУП будет продолжать разбираться с этим делом, выяснять, были ли проведены какие-либо перепланировки в квартире и было ли на это выдано соответствующее разрешение.

 

Для того, чтобы всё-таки попасть в квартиру, потребуется разрешение суда.

 

 

Copyright © 1997-2007 РИА "ОРЕАНДА"

 

Вот у чуваков голова не болит,обвалится рынок или нет,там и так все хорошо.. style_emoticons/default/smile12.gif

 

[MaZik]

 

Товарищ живет в США. Вот что написал на вопрос "Что у вас там ипотека совсем накрылаь? Как произоло то?"

 

1. После доткомовского бубля инвесторы по всему миру стали искать куда бы вложить свои денюжки.

2. Во время рецессии ставки по государственным облигациям США упали ниже некуда, соответственно в качестве инвестиций стали не слишком привлекательны.

3. Ввиду отсутствия лучших вариантов инвесторы стали вкладывать капиталы в недвижимость.

Схема примерно такая:

- При классическом подходе кредиты на дом дает банк из денег, вложенных клиентами.

Банк полностью несет ответственность за вложенные деньги, соответственно старается держать риски под контролем - проверяет доходы, кредитную историю, оценивает стоимость дома скорее консервативно, требует положить 20% downpayment (первый взнос - avla) или

купить страховку (которая тоже недешева). Размер кредита ограничен 3-мя подтвержденными стабильными годовыми доходами. Максимум 4-мя в дорогих местах.

- Что случилось с приходом инвесторов? Как грибы выросли небанковские компании по выдаче кредитов. Они брали деньги в долг, выдавали кредиты, потом паковали эти кредиты в пакеты и продавали на бирже в виде ценных бумаг. То есть такие компании ответствен- ности за эти деньги не несут и могут давать кредиты даже тем, кому по-хорошему и рубль до получки занимать не стоит. Ценные бумаги эти покупали инвестиционные компании по всему миру - Европа, Китай, Россия, Австралия та же.

- Итак, на рынке появилось огромное количество дешевых денег. Цены на дома стали расти как на

дрожжах. Самой популярной схемой стала покупка домов, чтобы потом их продать дороже (так называемые флипперы). "Инвесторы" переползали из стата в штат и загоняли цены под небеса.

Калифорния-Невада-Аризона-Вашингтон (штат). Это на западе. На востоке примерно та же картина.

В это время родились (или возродились) утверждения "недвижимость может только расти в цене", "новой земли не делают", "сюда переезжает много людей - всем надо где-то жить".- Кредиты стали выдаваться кому попало - плохая кредитная история, недостаточный доход или вообще не принесли никаких документов о доходе. Даже нелегалам стали давать кредиты.

Люди покупали дома за 200-300К при семейном доходе 30-40-50К. Поскольку наскрести downpayment и выплачивать нормальный кредит на такие дома они не могут, то большое распространение получили ARM (adjusted rate mortgage с низким начальным рейтом на

1-2 года и повышением рейта потом), interest-only (то есть платишь только процент, не убавляя основную сумму долга) и другие виды "creative financing".

Поскольку "недвижимость может только расти в цене" людям говорили, что они возьмут такой кредит, а к моменту изменения рейта дом вырастет настолько, что они смогут перефинансировать на нормальный кредит.

- Многие стали перефинансировать свои дома и вынимать эквити (equity - стоимость жилья сверх того, что должны банку), образовавшуюся в результате роста цен, покупать машины, ездить в отпуска. В общем исполь- зовали дом как личный банкомат.

- С приходим "инвесторов" и возможностью брать кредиты для кого ни попадя началось сумасшествие на рынке недвижимости - bidding wars, люди ночевали в палатках около строительных площадок чтобы при открытии записи на дома, которые будут еще

только строиться, быть в первых рядах. Строители начали разыгрывать дома в лотерею и запрещать "инвесторам" участвовать. В это время появилось утверждение "если не купить дом сейчас, то мы не сможем купить никогда" (will be priced out forever).

- Строители, увидев как выгодно продавать дома, стали строить их в невероятных количествах, в основном на окраинах (да и качество соответствующее).

- В какой-то момент стало тяжело и на рынке рента - владельцы рентуемых домов и апартмент-комплексов решили что продать их выгоднее. Множество апартментов

конвертировались в кондо. Соответственно жильцов нужно было выселить, а это могло занять до года, потом провести ремонт и наконец распродать. Соответственно

количество жилья резко уменьшилось, но по мере продвижения этого процесса ситуация изменилась - бывшие жильцы осели на новом месте или купили свое жилье, "инвесторы" выставили свои вторые-третьи-... дома для сдачи в рент. Получилось огромное количество пустого жилья, найти желающих рентовать которое было очень большой удачей.

 

- Но ничего не бывает вечно. Пирамида не может расти бесконечно. Цены на дома перестали рости, дома перестали продаваться еще до появления их в списке домов на продажу, время домов на рынке стало исчисляться месяцами и росло, количество домов, выставленных на продажу тоже стало расти. "Инвесторы" естественно перестали скупать дома, поскольку быстро заработать стало невозможно. Цены потихоньку

поползли вниз. Покупатели, увидев такое дело, тоже решили не спешить. Вроде не страшно? Небольшой отдых перед новым рывком, как утверждали агенты. Идем дальше.

- Подошло время изменения рейта у тех, кто брал ARM и interest-only на пике рынка.

Рейты вдруг выросли чуть ли не до 9-11-13% (начальные рейты были в пределах 4-5-6%, я видел и 1%). Естественно платеж вырос до такого размера, что эти люди платить его не могут. Им тогда говорили, что они смогут перефинансировать. Но вот незадача -

для перефинансирования нужно 20% эквити в доме, а ввиду прекращения роста цен ее то как раз и нет. Все. Платить не могут, перефинансировать тоже не могут, продать тяжело, да и многие должны больше чем стоит этот дом. Начинаются foreclosures (банк отнимает дом). Пик изменения рейтов будет где-то в ноябре 2007 и продолжится где-то в первой половине 2008. Соответственно массовые foreclosures - 2008 год ввиду запаздывания этого процесса где-то на 3-6 месяцев.

Кстати банк может согласиться на сумму меньше долга за дом и простить остальное. Но разница автоматически становится доходом, на который нужно заплатить налог. При foreclosures законы многих штатов запрещают (при некоторых условиях) требовать недостающее.

Причем часто банки на аукционах выкупают дома сами за сумму долга если никто не купит дороже чтобы не записывать убыток. То есть этой разницы как бы и нет. Но foreclosure попадает в кредитную историю.

- Инвестиционные компании увидели это дело и перестали покупать ценные бумаги, обеспеченные

недвижимостью. Соответственно компании, выдающие кредиты, не могут расплатиться со своими кредитами, которые они взяли для выдачи кредитов, и банкротятся. Удар по банкам. Ценные бумаги под обесспечение недвижимостью обесцениваются - удар по инвестицион- ным компаниям. Никто не знает, кто завалится следу- ющий и соответственно даже банки друг другу не дают кредитов - кризис ликвидности - центробанки начинают вливать деньги в систему. Вопрос - доколе? И чем это закончится?

- Все это происходит на фоне сильной экономики (DOW бьет все рекорды), низкой безработицы - в июле средняя безработица по стране была где-то 4.5%, у нас в штате (Аризона - один из тех, где положение самое тяжелое) порядка 3.5%. И никого еще не увольняли, как там выше говорили.

Увольнять стали уже конгда начали банкротиться лендеры. И то пока еще не настолько массово.

Теперь выводы и прогнозы.

1. Пока удар пришелся по финансовой системе - банкам и инвестиционным компаниям, причем по всему миру - Америка, Европа, Китай, Россия, Австралия...

2. Поток денег в недвижимость иссяк. Причем не только в Америке. Выдача кредитов возвращается к классической схеме.

3. На недвижимость завязана очень большая часть экономики - до 30%. Плюс закончилась возможность

использовать дом в качестве банкомата. Соответственно население будет меньше тратить.

То есть удар по экономике, который вполне может закончиться рецессией. Тем более что рецессии происходят регулярно и время следующей подходит.

4. Рецессия в Америке ударит по экономикам многих стран.

5. Недвижимость. В виду массовых foreclosures и недоступных кредитов на рынке будет очень много домов и мало покупателей. То есть цены будут падать. Видел прогнозы, что местами на 30-40-50%. Особенно ударит по новым районам на окраинах. Уже видел, как во Флориде на аукционе строителя дома уходили за меньше чем полцены. Причем, я так понимаю, что проблемы с недвижимостью будут не только в Америке. Видел статью,

что в UK цены тоже перестали рости, в Москве вроде как не растут... По недоступности жилья Америка далеко не впереди всех.

Возможен конечно и вариант с инфляцией, если государство(-ва) начнет активно вмешиваться.

Вот такое мое (и не только и даже не столько) видение происходящего..."

 

 

Ничего не напоминает?

[Теоретик]

Американцы уже нашли крайнего:

The Roots of the Mortgage Crisis

By ALAN GREENSPAN

December 12, 2007; Page A19

On Aug. 9, 2007, and the days immediately following, financial markets in much of the world seized up. Virtually overnight the seemingly insatiable desire for financial risk came to an abrupt halt as the price of risk unexpectedly surged. Interest rates on a wide range of asset classes, especially interbank lending, asset-backed commercial paper and junk bonds, rose sharply relative to riskless U.S. Treasury securities. Over the past five years, risk had become increasingly underpriced as market euphoria, fostered by an unprecedented global growth rate, gained cumulative traction.

The crisis was thus an accident waiting to happen. If it had not been triggered by the mispricing of securitized subprime mortgages, it would have been produced by eruptions in some other market. As I have noted elsewhere, history has not dealt kindly with protracted periods of low risk premiums.

The root of the current crisis, as I see it, lies back in the aftermath of the Cold War, when the economic ruin of the Soviet Bloc was exposed with the fall of the Berlin Wall. Following these world-shaking events, market capitalism quietly, but rapidly, displaced much of the discredited central planning that was so prevalent in the Third World.

A large segment of the erstwhile Third World, especially China, replicated the successful economic export-oriented model of the so-called Asian Tigers: Fairly well educated, low-cost workforces were joined with developed-world technology and protected by an increasing rule of law, to unleash explosive economic growth. Since 2000, the real GDP growth of the developing world has been more than double that of the developed world.

The surge in competitive, low-priced exports from developing countries, especially those to Europe and the U.S., flattened labor compensation in developed countries, and reduced the rate of inflation expectations throughout the world, including those inflation expectations embedded in global long-term interest rates.

In addition, there has been a pronounced fall in global real interest rates since the early 1990s, which, of necessity, indicated that global saving intentions chronically had exceeded intentions to invest. In the developing world, consumption evidently could not keep up with the surge of income and, as a consequence, the savings rate of the developed world soared from 24% of nominal GDP in 1999 to 33% in 2006, far outstripping its investment rate.

MORE

 

Read a collection of bloggers' responses to Mr. Greenspan's commentary.

Yet the actual global saving rate in 2006, overall, was only modestly higher than in 1999, suggesting that the uptrend in developing-economy saving intentions overlapped with, and largely tempered, declining investment intentions in the developed world. In the U.S., for example, the surge of innovation and productivity growth apparently started taking a breather in 2004. That weakened global investment has been the major determinant in the decline of global real long-term interest rates is also the conclusion of a recent (March 2007) Bank of Canada study.

Equity premiums and real-estate capitalization rates were inevitably arbitraged lower by the fall in global long-term interest rates. Asset prices accordingly moved dramatically higher. Not only did global share prices recover from the dot-com crash, they moved ever upward.

The value of equities traded on the world's major stock exchanges has risen to more than $50 trillion, double what it was in 2002. Sharply rising home prices erupted into major housing bubbles world-wide, Japan and Germany (for differing reasons) being the only principal exceptions. The Economist's surveys document the remarkable convergence of more than 20 individual nations' house price rises during the past decade. U.S. price gains, at their peak, were no more than average.

After more than a half-century observing numerous price bubbles evolve and deflate, I have reluctantly concluded that bubbles cannot be safely defused by monetary policy or other policy initiatives before the speculative fever breaks on its own. There was clearly little the world's central banks could do to temper this most recent surge in human euphoria, in some ways reminiscent of the Dutch Tulip craze of the 17th century and South Sea Bubble of the 18th century.

I do not doubt that a low U.S. federal-funds rate in response to the dot-com crash, and especially the 1% rate set in mid-2003 to counter potential deflation, lowered interest rates on adjustable-rate mortgages (ARMs) and may have contributed to the rise in U.S. home prices. In my judgment, however, the impact on demand for homes financed with ARMs was not major.

Demand in those days was driven by the expectation of rising prices -- the dynamic that fuels most asset-price bubbles. If low adjustable-rate financing had not been available, most of the demand would have been financed with fixed rate, long-term mortgages. In fact, home prices continued to rise for two years subsequent to the peak of ARM originations (seasonally adjusted).

I and my colleagues at the Fed believed that the potential threat of corrosive deflation in 2003 was real, even though deflation was not thought to be the most likely projection. We will never know whether the temporary 1% federal-funds rate fended off a deflationary crisis, potentially much more daunting than the current one. But I did fret that maintaining rates too low for too long was problematic. The failure of either the growth of the monetary base, or of M2, to exceed 5% while the fed-funds rate was 1% assuaged my concern that we had added inflationary tinder to the economy.

In mid-2004, as the economy firmed, the Federal Reserve started to reverse the easy monetary policy. I had expected, as a bonus, a consequent increase in long-term interest rates, which might have helped to dampen the then mounting U.S. housing price surge. It did not happen. We had presumed long-term rates, including mortgage rates, would rise, as had been the case at the beginnings of five previous monetary policy tightening episodes, dating back to 1980. But after an initial surge in the spring of 2004, long-term rates fell back and, despite progressive Federal Reserve tightening through 2005, long-term rates barely moved.

In retrospect, global economic forces, which have been building for decades, appear to have gained effective control of the pricing of longer debt maturities. Simple correlations between short- and long-term interest rates in the U.S. remain significant, but have been declining for over a half-century. Asset prices more generally are gradually being decoupled from short-term interest rates.

Arbitragable assets -- equities, bonds and real estate, and the financial assets engendered by their intermediation -- now swamp the resources of central banks. The market value of global long-term securities is approaching $100 trillion. Carry trade and foreign exchange markets have become huge.

The depth of these markets became readily apparent in March 2004, when Japanese monetary authorities abruptly ceased intervention in support of the U.S. dollar after accumulating more than $150 billion of foreign exchange in the preceding three months. Beyond a few days of gyrations following the halt in purchases, nothing of lasting significance appears to have happened. Even the then seemingly massive Japanese purchases of foreign exchange barely budged the prices of the vast global pool of tradable securities.

In theory, central banks can expand their balance sheets without limit. In practice, they are constrained by the potential inflationary impact of their actions. The ability of central banks and their governments to join with the International Monetary Fund in broad-based currency stabilization is arguably long since gone. More generally, global forces, combined with lower international trade barriers, have diminished the scope of national governments to affect the paths of their economies.

Although central banks appear to have lost control of longer term interest rates, they continue to be dominant in the markets for assets with shorter maturities, where money and near monies are created. Thus central banks retain their ability to contain pressures on the prices of goods and services, that is, on the conventional measures of inflation.

The current credit crisis will come to an end when the overhang of inventories of newly built homes is largely liquidated, and home price deflation comes to an end. That will stabilize the now-uncertain value of the home equity that acts as a buffer for all home mortgages, but most importantly for those held as collateral for residential mortgage-backed securities. Very large losses will, no doubt, be taken as a consequence of the crisis. But after a period of protracted adjustment, the U.S. economy, and the world economy more generally, will be able to get back to business.

Mr. Greenspan, former chairman of the Federal Reserve, is president of Greenspan Associates LLC and author of "The Age of Turbulence: Adventures in a New World" (Penguin, 2007).

http://online.wsj.com/article/SB119741050259621811.html

или по-русски:

13.12.2007 | 15:43

Гринспен нашел козла отпущения

 

Во всех проблемах американской экономики виноват Советский Союз, точнее — его крушение. Таков смысл статьи, опубликованной в авторитетном американском издании «Уолл-Стрит Джорнэл» (Wall Street Journal).

 

Как пишет финансовый гуру Алан Гринспен, падение социалистического блока открыло миру неисчерпаемые рынки дешевой рабочей силы, нарушив экономический баланс, который многие годы тщательно охраняли капиталисты из Европы и Америки.

 

Азия завалила Старый и Новый Свет дешевыми товарами, снижая рост зарплат и инфляционные ожидания. Одновременно, в начале 90-х произошло заметное снижение процентных ставок во всем мире.

 

Именно поэтому мировая экономика и испытывает сейчас кризис ликвидности. На борьбу с ним встали Центробанки ведущих стран мира. Накануне они заявили, что предоставят коммерческим банкам многомиллиардные займы.

 

Эта новость резко подбросила цены на нефть. Трейдеры ждут, что мощная финансовая инъекция расшевелит экономику США и ей потребуется больше топлива для роста.

 

В результате баррель взлетел на Нью-Йоркской товарной бирже более чем на 4 доллара. Торги закрылись на отметке 94 доллара 39 центов, передает НТВ.

Источник: www.ntv.ru